Konut fiyatları 2013'te patlayacak

Yeni düzenlemeye bağlanan sonuçlar etkilerini elbette yüksek miktarda konut üretiminin yapıldığı büyük şehirlerde, bunlar içinde de en çok İstanbul’da gösterecek. Konutlara uygulanacak olan KDV oranının belirlenmesinde konutun büyüklüğü değil vergi değeri esas alınacak.

Bankacılık sektöründe yapılan araştırmalara göre, konut kredisi faiz oranlarının yüksek olduğu dönemlerde konut talebi düşme eğilimi gösteriyor ve en hızlı lüks konutlara olan talep azalıyor. Bu gözlemden yola çıkarak yeni KDV düzenlemesinin büyükşehirlerde yeni konut talebini olumsuz etkileyeceği görüşleri öne çıkıyor. Diğer taraftan, alt kademede yer alan vergi oranı ve büyükşehirlere nazaran düşük fiyatlı arsa girdisi düşünüldüğünde yeni düzenlemenin büyük şehirler dışında yer alan tüketiciye olumlu şekilde yansıyacağı söyleniyor.

KDV oranı, 1 Ocak 2013 tarihinden önce net alanı 150 metrekarenin altındaki konutlarda yüzde 1, 150 metrekarenin üzerindeki konutlarda yüzde 18 olarak uygulanıyordu. Üç kademeli KDV uygulaması, 1 Ocak 2013 tarihinden önce alınan ruhsatlar için geçerli olmayacak. Söz konusu ruhsatlar eski uygulamaya tabi olacak.

Yeni KDV düzenlemesi 1 Ocak 2013 Tarihinden sonra alınacak ruhsatlar ile inşa edilecek konutları kapsayacağından, bu tarihten önce ruhsatı alınmış projeler ile aynı nitelik ve konumdaki yeni projelerin fiyatları arasında oluşacak farktan endişe ediliyor.

Artan vergiler nedeniyle tüketicinin niteliksiz yapıya yönelme tehlikesi de üzerinde durulması gereken konulardan. Ülkemizde yaygın olduğu üzere vergi artışının önemli bir kısmı tüketicilere yansıyacak. Konutlar için planlanandan daha yüksek bedeller ödemek zorunda kalacak olan tüketici vergi yükünün artırdığı fiyatı bütçesi ile dengelemek için niteliksiz ve kayıt dışı üretime yönelebilir. Bu gibi durumların, kamu finansmanında kullanılan vergilerin amacının ve türünün sorgulanmasına yol açan gelişmeleri beraberinde getirmesinin yanı sıra, vergi artışlarının yatırımcılar için negatif beklenti yaratırken tüketicilerin davranışlarını olumsuz etkileyebileceği ifade ediliyor.

Kademeli KDV düzenlemesi ile ilgili The Lira’ya konuşan Astaş Holding Yönetim Kurulu Başkanı Vedat Aşcı şunları dile getirdi: “Düzenlemenin birtakım olumsuz etkilerini ilk günlerde hissedeceğimiz açıktır. Bunun en önemli sebebi henüz tüm ilgililer tarafından iyice öğrenilememiş olması ve doğması muhtemel görünen fakat nevi öngörülemeyen sorunlardır.

Pahalı ve ucuz konut arasındaki kademe farkının belirlenmiş olması makul fakat detayları ve uygulamayı görmeden net görüş bildirmek mümkün değildir.

Üç vergi oranı belirlenmiş. Burada önemli nokta bölgelerin doğru belirlenmesi hususudur. Yoksa büyük aksaklıklar yaşanabilir.

Başlangıçta olumsuzluklar yaşansa da kısa vadede birikmiş mülk stoklarının satışını hızlandıracaktır. 1 Ocak 2013 Tarihinden önce ruhsatlarını almış olan sektör oyuncuları, gayrimenkul satışında ilerleyen günlerde oldukça avantajlı konuma gelecektir. 

Belirlenen kademeler sektöre daha spesifik bir perspektif kazandıracaktır. Gayrimenkul geliştiricileri kademelere göre uzmanlaşma yoluna gidecektir. Uzmanlık kaliteyi beraberinde getirir. Şu an için projeksiyonumuz olumlu. Konu ile ilgili daha geniş ve sağlıklı açıklamayı düzenlemeyi ayrıntılarıyla inceledikten ve uygulamanın ilk sonuçlarını gördükten sonra yapabiliriz.”

İNDER kaygılı

İstanbul İnşaatçılar Derneği (İNDER) Başkanı İnşaat Mühendisi Nazmi Durbakayım konu ile ilgili yaptığı açıklamada konut sektöründe iki ana unsurdan maliyet oluştuğunu, bunların arsa ve inşaat bedeli olduğunu söyledi. İNDER Başkanına göre arsa bulunduğu yere göre değer arz ediyor dolayısıyla ayrı vergilendirilmeli. Nazmi Durbakayım artan verginin vatandaşı nasıl etkileyeceği özetleyen şu örneği verdi: “Bugün bir vatandaş Adıyaman’da bir daire alırken ve İstanbul’da bir daire alırken arsa girdisi ayrı ayrı rakamlar oluyor ama arsa üzerindeki inşaat Türkiye’nin her yerinde yüzde beş/altı civarında aynı rakamlarla yapılıyor. Burada lükslük kriteri inşaat bedeli üzerinden belirlenseydi ve vergilendirme inşaat bedeli üzerinden yapılıp arsa bedeli ayrı mütalaa edilseydi daha adil olacaktı. İstanbul’da bir daire alacak olan kişi İstanbul’daki arsa bedelleri bin liranın altında olmadığı için yüzde 18 KDV ödeyecek. Ama aynı kişi Adıyaman’da daire alırken arsa vergi değeri bin liranın altında hatta bazı yerlerde beş yüz liranın altında olduğu için yüzde 8 veya yüzde 1 KDV ödeyecek. Burada bir adaletsizlik var. Uygulamanın gözden geçirileceğini umuyoruz”

İNDER Başkanı açıklamasına yürürlük tarihi ile ilgili değerlendirmelerle devam etti: “Önemli olan ikinci husus, eski düzenlemeden faydalanılması için bir süre bitimi tayin edildi. Belirlenen kriter ruhsat alma tarihi oldu. İnşaat uzun vadede vücuda gelen bir iştir. Belirlenen süre inşaat sözleşmesi veya ruhsat alınması için, proje tasdiki için müracaat tarihi olarak belirlenseydi daha doğru olurdu. Çünkü bir inşaat meri kanunlara göre yapılıyor, ona göre projelendiriliyor. Belirlenen tarihe kadar ruhsatını alamamış vatandaş artan KDV den etkilenecek, bu da haksız rekabet doğuracaktır. Bahsettiğimiz hususların revizyonla düzeleceğini umut ediyoruz.”

Yabancı yatırımcı sektörden uzak durur

Gayrimenkul İçin Strateji Platformu (GISP) Başkanı Gürler Ünlü, Bakanlar Kurulu Kararı yürürlüğe girmeden önce yabancı yatırımcı perspektifi açısından yaptığı değerlendirmelerde şunları söylemişti: 

“Konut tesliminde vergi artışı ile iki ana sorunla karşı karşıya kalıyoruz. Birincisi şehirlerimizin rekabet gücü azalmasıdır. Artık dünyada şehirler birbirleri ile iş ve yatırım çekme konusunda büyük bir yarış içerisindeler. Rekabet ettiğimiz gerek gelişmekte olan gerekse de gelişmiş şehirler, bir şekilde bu yatırımları kendilerine çekmeye gayret gösteriyorlar. KDV artışı, ülkemiz için zaten yetersiz olan yabancı yatırımcı ilgisinin önüne yeni bir engel olarak çıkacaktır. Vergi artışı ile yatırımcının getiri ve kar beklentisi zarar görecek ve ülkemize gelecek olan para, muhtemelen rakip şehirlere gidecektir. 

İkincisi; yabancı yatırımcılar devlet eliyle sektörlere yapılan radikal değişikliklere şüphe ile bakarlar ve bu sektörlerden uzak dururular. KDV artışı serbest piyasa ve adil rekabet koşullarında geleceğe dair iyi bir işaret değildir. Bu tip devlet müdahalelerinin gelecekte de tekrarlanma olasılığı, yabancı yatırımcıyı olumsuz etkiler. Hele ki bu KDV düzenlemeleri haksız rekabet ortamı da yaratacak olursa, yatırımcıları Türkiye konusunda ikna etmek çok zor bir hal alacaktır.”

Halk konut alamaz hâle gelecek

Konuya bireysel tüketici açısından yaklaşan Konut Geliştiricileri ve Yatırımcıları Derneği (KONUTDER) Başkanı Ömer Çelik, KDV oranı yüzde 18’e yükseldiğinde, mevcut oran üzerine gelen yüzde 17 oranındaki vergi yükünün, hayatları boyunca yaptıkları en büyük yatırımı karşılamaya çalışan pek çok aileyi olumsuz etkileyeceğini söyledi. 

Başkan Çelik, bir ay önce yaptığı açıklamada; “Bugünlerde artan konut kredisi faiz oranları nedeniyle zaten zorlanan halkımız, KDV artışı olması halinde ihtiyaç duydukları konutları alamaz hale gelecektir. Bu durumda bugün itibariyle yaklaşık 1 milyon adete yakın konut stoku olan ülkemizde yeni projelerin önü mutlaka kesilecektir. Dünya ekonomisin de konut krizleri kaynaklı problemler ve görülmemiş finansal sıkıntıların yaşadığı son dört yıldır, ülkemizde üretilen konutların büyük çoğunluğunun yüzde 1 oranında KDV’ye tabi tutulması ve faizlerin aylık yüzde 1 oranının altında seyretmesi sayesinde, konut sektörümüz dünyadaki çalkantılardan etkilenmemiş ve üretimini sürdürmüştür. Ancak son dönemde konut kredi faizlerinin yıllık yüzde 9’lardan yüzde 15’lere yükselmesi ile konut üretiminde ve satışında bir önceki yıla nazaran önemli bir yavaşlama gerçekleşmiştir” diyerek artan vergi oranlarının gayrimenkul sektörü açısından vahim olduğunun altını çizmişti.

Konutta KDV pazarlığı

Gündemimize yeni düşen KDV uygulamasında da sektörün ürettiği yüz binlerce konut için farklı vergi oranları uygulanacak. Bu da sektörü fiyatlandırma konusunda kargaşaya sürükleyecek.

Üç kademeli KDV uygulamasına vergi tekniği ve ekonomi politikası açısından yaklaşan Vergi ve Gayrimenkul Uzmanı Ersun Bayraktaroğlu’nun açıklamaları oldukça düşündürücü: “Teorik olarak verginin yatırım kararının verilmesindeki etkisinin düşük/makul seviyede olması beklenir. Başka bir ifade ile, gerek bireysel ve gerekse de kurumsal yatırımcı bir yatırım kararından eğer “vergi yükü” sebebiyle vazgeçiyorsa verginin yatırımları “olumsuz” etkilediği ve etkisinin yüksek olduğu düşünülür. Üretim sürecinde yüklenilen KDV’nin finansmanı önemli bir maliyet yaratmaktadır. 150 m2’nin altındaki konutlarda uygulanmakta olan %1’lik KDV, geliştiricilere iade talep edebilme imkanı verse de prosedürün zorluğu ve uzunluğunun hem mükellef ve hem de idare tarafında sorun yaratmakta olduğu da bir gerçektir. Söz konusu istisnanın tamamen kaldırılması ya da sınırlandırılmasına imkan vereceği anlaşılan yasal düzenleme sonrası ortaya çıkacak durumu bilmemekle birlikte; %1’lik oranın, sınırları iyice daraltılmış bir şekilde uygulanacak olması ve konut teslimlerinin %18 ya da ona yakın bir oranda vergilendirilecek olması teorik olarak geliştiricilerin KDV finansmanı yükünü azaltacak olsa da, bu kez de tüketicinin, nihai kullanıcının, başka bir deyişle “yatırımcının” maliyetini artıracağından sektöre etkisi kaçınılmaz olacaktır. “

KDV’nin inşaat sektörünün öteden beri sorun yaşadığı bir vergi olduğuna değinen Bayraktaroğlu; yüksek vergi kayıp ve kaçak oranının ülkemiz için yadsınamaz bir gerçek olduğunu belirtti. Ersun Bayraktaroğlu’na göre bireysel üreticilerin aktif olarak faaliyet gösterdiği konut pazarında artan KDV oranları alıcılarla satıcıları karşı karşıya getirebilir ve suç olduğu bilinmesine rağmen KDV pazarlıkları başlayabilir.

Kaş yapayım derken göz mü çıkarıyoruz

Vergi ve Gayrimenkul Uzmanı Bayraktaroğlu’nun son cümleleri kağıt üzerinde resmileşen durumun her zaman gerçeği yansıtmadığını anlatıyor: “ Yeni KDV düzenlemesiyle başlayacak süreç hem yasalara uyumlu çalışanla çalışmayan arasında ciddi bir “haksız rekabet” yaratabilecek ve hem de KDV’deki kaybı önlemeye çalışan idarenin, söz konusu pazarlık nedeniyle oluşabilecek “görüntüdeki düşük işlem fiyatları” nedeniyle sadece KDV kaybına değil belki de ve daha da önemli olarak Tapu Harcı ve Kurumlar/Gelir Vergisi kaybına yol açabilecektir."

“Belirsizlik ortadan kalkacak”

Yeni KDV düzenlemesinin artıları ve eksileri olduğunu söyleyen Semerkand Yapı Satış ve Pazarlama Direktörü Neli Devidas, “Belirsizliğin ortadan kalkması en büyük artısı. Ancak vatandaş yüzde 8 ve yüzde 18'lik KDV ile satılan konutların yerine yüzde 1 ile satılan konutları tercih ederse bu durum yeni konut satışını zorlaştırır” dedi.

Yeni düzenleme ile haziran ayından buyana KDV konusunda yaşanan belirsizliğinin ortadan kalktığını söyleyen Neli Devidas, “Konut alıcısı artık evini teslim aldığında ne kadar vergi vereceğini biliyor. Bu çok önemli” dedi. Düzenlemenin artılarının ve eksilerinin olduğunu belirten Devidas açıklamasına şöyle devam etti: “Düzenleme 1 Ocak 2013 tarihinden sonra ruhsatı alınan ya da ihalesi yapılan konutları kapsayacak. Bu durumda 1 Ocak’tan önce ruhsat alan konutlar daha avantajlı olacak. Vatandaş yüzde 8 ve yüzde 18'lik KDV ile satılan konutların yerine yüzde 1 ile satılan konutları tercih edecektir. Bunun yeni konut satışını zorlaştıracağını düşünüyoruz. Fakat 800 bini bulduğu söyleyen konut stoğunun da azalacak olması sektör açısından avantajdır.” 

İnşaat sektörünün 100’den fazla alt sektörü harekete geçirdiği ve vasıflı vasıfsız binlerce insana istihdam sağladığını söyleyen Devidas, bu nedenle sektöre destek verilmesini istedi.

“Stoktaki konutlara talep artacak”

Yeni KDV düzenlemesinin 1 Ocak’tan önce ruhsat alan ve yapımı devam eden konutlara ilgiyi artıracağını söyleyen 216 Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Bilent Dündar, “Çünkü bu tarihten önce ruhsatı alınan konutların KDV’si yüzde 1 olacağını için fiyatı da düşük olacak” dedi.

İstanbul’un Anadolu yakasında hayata geçirdiği 216 Sancaktepe Konutları, 216 Butik Çekmeköy ve 216 Koru Çekmeköy projeleriyle tanınan 216 Yapı’nın Yönetim Kurulu Başkanı Bilent Dündar, inşaat sektöründeki yeni KDV oranları ile ilgili bir açıklama yaptı. 216 Yapı olarak her zaman konutta kademeli bir KDV uygulamasından yana olduklarını söyleyen Bilent Dündar, “Düzenleme bu beklentimizi karşıladı” dedi.

“Yeni projelere ilgi azalır”

KDV düzenlemesinin 1 Ocak 2013 tarihinden sonra ruhsatı alınan ya da ihalesi yapılan konutları kapsayacak olmasının da sektör açısından önemli olduğunu belirten Dündar, “Bu durumda 1 Ocak 2013’ten önce ruhsatı alınan ve yapımına başlanan tüm inşaat projeleri fiyat açısından daha avantajlı olacak. Çünkü yüzde 1 KDV ile satılacak. Vatandaşta haliyle bu projeleri tercih edecektir. Düzenleme konut stoğunun eritilmesi açısından son derece faydalı. Ancak yeni konut projelerine olan talep azalacaktır” diye konuştu.

“Lüks konut sosyal konut ayrımı yapıldı”

 
Yeni KDV düzenlemesinin lüks-sosyal konut ayrımını kolaylaştıracağını söyleyen Özyurtlar Şirketler Grubu Başkanı Tamer Özyurt, “Metrekare fiyatı 500 ile 999 lira arasında olan konutlardan yüzde 8, metrekaresi 1000 lira ve üzerinde olan konutlardan ise yüzde 18 KDV alınacak. Kaliteli ama sade konut yapan kazanacak” dedi
‘N’ markasıyla Esenyurt, Beylikdüzü ve Bahçeşehir’de bugüne kadar 6 bin konut inşa eden Özyurtlar Şirketler Grubu Başkanı Tamer Özyurt, 1 Ocak 2013’ten itibaren geçerli olacak KDV düzenlemesi hakkında bir açıklama yaptı. Düzenlemenin lüks-sosyal konut ayrımını kolaylaştıracağını söyleyen Özyurtlar Şirketler Grubu Başkanı Tamer Özyurt, “Metrekare fiyatı 500 ile 999 lira arasında olan konutlardan yüzde 8, metrekaresi 1000 lira ve üzerinde olan konutlardan ise yüzde 18 KDV alınacak. Bu durum bizim gibi kaliteli ama sade konutlar yapan firmalara ilgili artıracak” dedi.

“Adaletli vergi alınacak”

Konutta kademeli KDV uygulamasının adaletli vergi alma konusunda da önemli bir adım olduğunu ifade eden Özyurt, “Lüks konuttan yüzde 1 KDV alınıyor algısı artık tarih oldu. Vatandaş bulunduğu yere ve konutunun özelliğine göre ne kadar vergi vereceğini bilecek” diye konuştu.

“Konut stoğu eritilecek”

Dumankaya İnşaat Yönetim Kurulu Üyesi Uğur Dumankaya konu ile ilgili yaptığı açıklamada: “Yeni KDV oranlarının geçerlilik tarihinin 2013 Ocak ayı olması belirsizliği ortadan kaldırdı. Bu sayede konut alanlar ne kadar KDV ödeyeceğini öğrenmiş oldu. Yüzde 8 ve yüzde 18 olarak belirlenen yeni KDV oranları 800 bine yaklaşan konut stoğunun eritilmesi için de bir fırsat olabilir. Konut stoğunun eritilmesi açısından son derece faydalı bir uygulama olarak değerlendirebileceğimiz KDV uygulaması yeni konut projelerine olan talebi azaltacaktır.” dedi. 

Sözlerine KDV oranlarının rayiç bedellere göre belirlenecek olmasının yeni uygulamayı önemli hale getiren başlıklardan olduğunu vurgulayarak devam eden Dumankaya; açıklamasına şöyle devam etti: “Birçok belediyede rayiçler piyasa değerinden bile yüksek. Bu konu sektörü olumsuz etkileyebilir. Bu ve bunun gibi diğer sektörü olumsuz etkileyecek başlıklarda revizeler yapılması gerektiğini düşünüyoruz. Bizim şu anda yaptığımız tüm projeler bu yeni kanundan etkilenmeyecek. Projelerimizin ruhsatlarını daha önce aldığımız için müşterilerimize yansıyacak herhangi bir KDV farkı bulunmuyor. Ama sektörün geneli için bu konu önemli bir konu.” 

Konutta yeni KDV uygulaması inşaat sektörünün Başkentteki temsilcilerini tedirgin etti.

İnşaat sektörünün Başkentteki temsilcileri, yeni uygulama ile özellikle 1+1 ve 2+1 konutlara yönelik talebin daralacağını, bu konutların yatırım aracı olarak cazibesinin kalmayacağı düşüncesinde. 

İnşaat Müteahhitleri Konfederasyonu (İMKON) Genel Başkanı Tahir Tellioğlu, devletin kendi menfaatini gözeterek, vergi gelirini artıracak bir uygulama başlattığını vurgulayarak, şunları söyledi:

‘’Uygulamanın adil olduğu konusunda müteahhitler olarak hemfikiriz. Ancak, sektör adına bazı gerçekler gözardı edilmekte. Türkiye ekonomisi 2012 yılında yüzde 2,9 büyürken, inşaat sektöründeki büyüme yüzde 1’de kaldı. Bunun anlamı inşaat sektörü sıkıntıda. Müteahhitler olarak, vergi alırken gözetilen adaletin, mahsuplaşma zamanında da gözetilmesini istiyoruz. Müteahhit inşaat malzemesi alırken yüzde 18 KDV ödüyor, konut tamamlandıktan sonra ise yüzde 1 KDV ile satıyor. Bu durumda müteahhidin yüzde 17 KDV alacağı oluşuyor. Bunu tahsil etmekte zorlanıyoruz. Genellikle kat karşılığı inşaat yaptığımız için arsa sahibine de fatura kesmemiz isteniyor, bunu da yapamadığımızdan KDV iadelerini alamıyoruz. Müteahhit artık mevzuatla uğraşmak istemiyor .’’

-“Gelecekte piyasanın daralmasına neden olur”-

Barışkent Gayrımenkül Projeleri Yatırım Yönetimi ve BA Grup Yönetim Kurulu Başkanı Barış Aydın, metrekaresi bin lira ve üzerinde olan konut projelerinde KDV oranının yüzde 18’e yükselmesinin maliyetleri doğrudan etkileyeceğini bildirdi.

İnşaat maliyetlerinin metrekarede 750 lirayı geçtiği günümüzde, özellikle büyükşehirlerde arsa fiyatlarının da bir o kadar maliyet getirdiğinin altını çizen Aydın, Ankara, İstanbul gibi kentlerde metrekare maliyetlerinin bin liranın altına düşmesinin çok zor olduğunu kaydetti.

Barış Aydın, KDV’yi mahsuplaşamayacak kişiler için konutlara hatırı sayılacak bir maliyet geldiğini belirterek, “Kişi, 200 bin liralık bir daire aldığında 38 bin lira KDV ödeyecek. Belki şirket için mahsuplaşmadan dolayı çok büyük bir kayıp olmayacak ancak, konutların çok büyük bölümü kişiler tarafından alınıyor. Bu ciddi bir maliyet” dedi.

Aynı zamanda TÜGİAD Ankara Başkanı olan Barış Aydın, Ankara’da 100 bin civarında konut stoku olduğunun tahmin edildiğini, bunların KDV artışından etkilenmemesinin sektöre ilk etapta bir hareket getireceğini vurgulayarak, “Ancak 1 Ocak 2013’ten itibaren ruhsat alanlarda maliyetler fiyatlara yansıyacak. Bu da gelecekte piyasanın daralmasına neden olabilecek” diye konuştu.

''Lüks konutların satışı zorlaşır''

Ankara ve Bodrum’da lüks konut projeleri üreten Uzaltaş AŞ’nin Yönetim Kurulu Başkanı Ünal Pala da, konut sektöründe KDV oranlarının yüzde 1’den 8 ile 18’e çıkmasının özellikle 1+1 ve 2+1 lüks konut satışlarını olumsuz yönde etkileyeceğini kaydetti.

Bu konutlara yüksek kira getirisi nedeniyle yatırım yapanların sayısının hayli fazla olduğuna işaret eden Pala, şunları söyledi:

“Ancak, 1 Ocak 2013’ten itibaren metrekaresi bin lira ve üzerinde olan tüm konutlara yüzde 18 KDV oranı getirilmesi yatırım açısından küçük konutların cazibesini düşürecek. Yatırımcı parasının geri dönüşüne baktığında konut alımıyla banka faizini kıyaslamaya başlayacak. Yılbaşı öncesi ruhsatını alan lüks konut projelerinde 1+1, 2+1 konutların ise değerinde doğal olarak artış meydana gelecek.”

Şirketleri bünyesinde Ankara’nın ilk çevreci konut kulesi olan Paladyum Beytepe de bulunan Pala, büyük konutlarda çok fazla sıkıntı olacağını tahmin etmediklerini belirterek, “Ruhsatını yılbaşından sonra alan lüks konut projelerinde zamanla bu KDV oranı erir” dedi.

Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği (GYODER) Başkanı Işık Gökkaya konu ile ilgili şunları söyledi: “Ülkemiz, birçok açıdan olduğu gibi ekonomik alanda da bulunduğu güçlü konum ve gelişmiş ülkelerde yaşanan durağanlığa karşın istikrarlı büyümesi ile tüm dünyanın gıpta ettiği bir noktada bulunmaktadır. Ekonomimizin lokomotif sektörleri arasında yer alan inşaat- gayrimenkul sektörü de son 9 yılda ortalama yılda % 6.7 oranında büyüyerek, ülkemizin bu çok önemli sürecine birçok açıdan katkıda bulunmaya devam etmektedir. 

En vasıfsız işçilerin de yoğun olarak kullanıldığı inşaat-gayrimenkul sektörü, 2011 yılında 1,9 milyonun üzerinde kişiye istihdam yaratmıştır. 200’ün üzerinde yan sektöre hareketlilik getiren sektörümüz, %100’e ulaşabilen yerli ürün kullanımı ile de cari açığa yol açmayan en önemli sektörler arasında yer almaktadır. Bununla birlikte sektörümüz, 2.54 çarpan etkisi ile ekonomi genelinde önemli bir hareketlilik yaratmaktadır. 

Sektörümüzün başlıca hedefi; hükümetimizin büyük katkılarıyla oluşturulan ve uygulamalarına henüz başlanmakta olan kentsel dönüşüm, Afet Yasası, yabancılara mülk satışı gibi birçok önemli gelişme ile birlikte girdiği bu çok önemli süreç neticesinde, ülkemize daha büyük katkılarda bulunmaktır. 

Bununla birlikte bazı önemli sorunların, önümüzdeki süreçte çok daha güçlü olması beklenen sektörümüz açısından sağlıksız sonuçlar doğurması ve hatta sektörü küçültmesi söz konusudur. Detayları ekli özet raporumuzda yer alan KDV oranlarının arttırılması ile ilgili örnek vermek gerekirse; salt konut alanında sektörümüzde, yaklaşık rakamlarla 200 binin üzerinde bir istihdam kaybına, 8 milyar dolarlık gelir kaybına ve 2 milyar dolarlık vergi kaybına yol açabilecektir.

1. Konut üretimi ve satışları, inşaat sektörü ile çok sayıda iktisadi faaliyetin gelirleri, yarattıkları katma değerleri ve istihdamları üzerinde belirleyici olmaktadır. Konut satışları ve üretiminin artışı ekonomik büyümeyi hızlandırmakta, istihdamı ve vergi gelirlerini artırmaktadır.

2. Konut satışlarında % 18 KDV uygulanması konut üretimi ve satışlarını azaltacak, bu da iktisadi faaliyetlerdeki gelişme ile ekonomik büyümeyi ve istihdamı olumsuz
etkileyecektir.

3. Türkiye’de kişi başına gelir 10.000 dolar olup bu yaklaşık yılda 500.000 konut satın alma gücünü yaratmaktadır. (Bu satın alma gücünün yüzde 20’si banka kredisi ile
desteklenmektedir).

4. Yıllık 500.000 adetlik konut satın alma gücü, yine yıllık bazda bu kadar sayıda yeni konut yapımı için konut inşaatına (ruhsat alımına) yol açmaktadır. Bir konutun ortalama
fiyatı 120.000 dolar varsayımı ile kişi başı 10.000 dolar gelir ile yıllık toplam 60 milyar dolarlık bir konut satış hacmi ortaya çıkmaktadır.

5. 60 milyar dolarlık konut satış bedeli üzerinden yüzde 85 maliyet hesabı ile 51 milyar dolar bir konut üretim maliyeti bulunmaktadır. 51 milyar dolar, konut üretimi için mal ve
hizmet üreten yaklaşık 200 sektör arasında paylaşılmakta, bu tutar içinde arsa bedeli, işgücü maliyeti, makine ve ekipman ile pazarlama giderleri de yer almakta ve bir çok sektör beslenmektedir.

6. % 18 KDV uygulanması halinde 10.000 dolar kişi başı gelir ile konut satın alma gücü 60 milyar dolar ile aynı kalacak, ancak ortalama konut fiyatı KDV’nin eklenmesi ile 120 bin
dolardan 142 bin dolara çıkacağı için aynı satın alma gücü ile bu kez 425. 000 konut satın alınabilecektir.

7. Bu durumda aynı konut satış bedeli ile iktisadi faaliyetler için 51 milyar dolar (500 bin konutun üretim maliyeti) değil 43 milyar dolar (425 bin konutun üretim maliyeti)
yaratılabilecektir ve 8 milyar dolar kayıp ortaya çıkacaktır. 8 milyar dolarlık gelir kaybı yüzde 25 vergi yükü (KDV, kurumlar vergisi, gelir vergisi) ile hesaplandığında 2 milyar dolar vergi kaybı yaratacaktır.

8. Konut inşaatlarında (500 bin konut için) 1.2 milyon kişi istihdam edilirken bu sayı 1.0 milyona (425 bin konut için) düşecektir. 200 bin istihdam kaybı ile SSK primi ve gelir vergisi kaybı olacaktır. Konut sektörü ile ilişkili sanayi ve hizmet sektörlerindeki gerileme ile bu sektörlerle de yaklaşık toplam 300 bin istihdam kaybı yaşanacaktır.

Sonuç olarak...

Düzenlemenin etkileri ile konut fiyatlarında artış meydana gelecek. Ağır vergi yükü kendisine yüklenen tüketicinin konut talebi azalacak ya da tüketici düşük kaliteli konutlara veya kayıt dışı yapılara yönelecek.

Mevcut maliyetlere eklenen vergiler sebebiyle, gayrimenkul geliştiricileri bir anda artan fiyatları tüketiciye kabul ettirmekte zorlanacak. 1 Ocak 2013’den önce ruhsatı alınmış projeler ile ruhsatı yeni alınacak projeler arasındaki fiyat farkı haksız rekabet yaratacak.
Sektör temsilcileri kademelendirme çalışmalarının amacının iyi olduğunu fakat düzenlemeye geçiş için gerekli sürenin tanınmadığını, bunun da hem tüketici hem de üretici tarafında olumsuz gelişmelere yol açacağını savunuyor. Yapılan düzenlemenin mevcut şartlara göre revize edilmesi ve aksayan alanlarda iyileştirmeler yapılması gerekliliğine vurgu yapılıyor. İyileştirmelerin yapılmaması halinde sektörün ciddi sıkıntılar yaşayacağı öngörülüyor.

ETİKETLER : KDV, konut, emlak, türkiye, istanbul, gerçeği, haberleri, son dakika